Rembugan Eksekutif eTN: Fannie Mae VP nyatane sejatine

Biyen diarani Asosiasi Hipotek Nasional Federal utawa FNMA, Fannie Mae didegake ing taun 1938. Tujuane awal yaiku ngrangsang industri perumahan sawise Depresi Gedhe. Iki uga nggawe pasar sekunder pisanan kanggo utang hipotek perumahan. Ing taun 1968, Fannie Mae dadi perusahaan swasta, duwe saham, perusahaan sing diatur karo pamrentah sing saham didol ing Bursa Saham New York.

Fannie Mae nyimpen modal murah kanggo hipotek ing saindenging negara lan ora menehi utang langsung marang pembeli omah; tinimbang nggawe bisnis karo tukang kredit kanggo mesthekake yen ora kekurangan dana hipotek. Fannie Mae nyedhiyakake komitmen utama perusahaan pembangun lan real estate kanthi jumlah $ 25 yuta lan luwih kanggo dana nganti 12 wulan sadurunge.

Minangka pasar wis katon bubar, loro Fannie Mae lan Freddie Mac ngalami alangan. Ing sawetara minggu kepungkur, pamrentah mutusake supaya Fannie Mae dadi konservator kanggo nyedhiyakake likuiditas asosiasi ing wektu stres sing durung tau ana sadurunge. Sing luwih penting, pamrentah ngatasi masalah ibukutha, perbendaharaan lan regulator Fannie, Badan Keuangan Perumahan Federal sing sarujuk kanggo nyiyapake persetujuan tuku saham sing disenengi kanggo mbiayai nganti $ 100 milyar saben entitas sing kasebut ing ndhuwur, miturut Kenneth Bacon, wakil eksekutif. presiden Perumahan lan Pembangunan Komunitas kanggo Fannie Mae.

"Amarga kita ngalami akeh kerugian, investor sing duwe utang ing sekuritas sing didhukung hipotek, bakal yakin babagan modal sing kasedhiya lan kekuwatan agensi kita. Langkah kapindho sing ditindakake yaiku nggawe fasilitas pinjaman anyar sing aman ora mung kanggo Fannie Mae lan Freddie Mac, nanging uga kanggo Sistem Bank Pinjaman Ngarep Federal, amarga pamrentah prihatin yen agensi kasebut ngetokake utang, lan pasar utang. kebanjiran, kita ora bisa ngakses pendanaan maneh, "ujare Bacon, nerangake manawa amarga kedadeyan kasebut, Fannie Mae saiki duwe sumber modal, likuiditas terjamin, lan janji saka pemerintah kanggo tuku sekuritas sing didhukung hipotek, saka wektu kanggo wektu, yen agensi bakal menehi rega ing pasar.

Wiwit pamrentah nggawe dana kasebut, saiki dheweke mutusake duwe kontrol manajerial marang Fannie Mae. Kanggo investor, iki tegese agensi kasebut pancen bisnis, ujare Bacon. "Kita pengin ndeleng portofolio taun iki tuwuh. Luwih penting, kepiye reaksi pasar, kenceng panyebaran utang kita minangka kunci. Kita bisa ngirit utang $ 7 milyar kanthi diterbitake, langganan luwih saka $ 9 milyar - penawaran paling gedhe sing wis ditindakake. Indikasi awal ujar manawa wis bisa digunakake, ”ujare VP Fannie Mae.

Miturut asosiasi bankir hipotek, tingkat kenakalan karo omah siji-kulawarga ngadeg ing 64 persen kabeh utangan ing pungkasan Juni 2008, munggah 129 poin saka taun kepungkur. Utangan kanggo penyitaan taun iki tekan 2.75 persen, kaping pindho saka tingkat taun kepungkur. Tingkat penyitaan kulawarga siji Fannie Mae luwih murah ing 1.36 persen ing pungkasan kuartal kaping pindho, nanging tarif isih tikel kaping pindho ing taun kepungkur. “Jelas, pasar lagi repot. Kaping pisanan kita ngarepake rega mudhun 7 nganti 9 persen, nanging sawise sawetara tindak lanjut, kita ndeleng kisaran ndhuwur munggah nganti 15 nganti 19 persen. Yen wis, isih kritis yen kredit bisa beku. Liyane kudu ditindakake kanthi likuiditas lan underwriting Fannie wis rampung kanthi bener. Kita uga weruh yen jaman 'ora ana dhuwit mudhun utawa dhuwit sithik kanggo hipotek' wis rampung. Uga nggawe lapisan risiko kanggo utangan kulawarga siji, nalika duwe utangan kaping pindho, utawa hipotek tingkat luwes utawa mung kapentingan, lan akeh perkara sing ora dingerteni konsumen, yaiku perkara sing kepungkur, "ujare Bacon.

Dheweke nambahake yen dheweke bakal luwih akeh ngenteni apus-apus.

Kajaba iku, penting banget kanggo menehi katrangan babagan pasar sewa, pasar gedhe sing duwe utang multifamily ing $850 milyar ing pungkasan taun 2007. Pamuter dominan yaiku sekuritas sing didhukung hipotek komersial (CMBS) kanthi $36 milyar ing multi-kulawarga. hipotek dibiayai. Fannie Mae ngarepake jumlah kurang saka $ 2 milyar ing taun iki.

"Pasar iki wis ambruk ing bumi amarga kanthi tingkat tunggakan babagan utangan multifamily CMBS babagan 120 basis poin; delinquency ing portofolio Fannie Mae $ 170 milyar bisnis mung 11 basis TCTerms. Nalika volume sakabèhé munggah, amarga Fannie lan Freddie wis ndominasi pasar iki, volume kita munggah. Taun iki, kita nindakake $22 milyar kanggo pembiayaan multifamili ing separo pisanan taun. Pemain liyane kaya Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo utawa PNC, ngirim $ 18 milyar saka $ 20 milyar - padha dianggep minangka model bisnis apik; padha duwe recourse ing silihan lan nuduhake resiko karo kita. Amarga ana cukup pasar hipotek komersial, wong nyetel sistem supaya ora kedadeyan, "ujare Bacon babagan kasunyatan manawa akeh sing wis diobong amarga masalah hipotek komersial ing jaman kepungkur, dheweke wis siyap kanggo acara iki. Dene pasar siji-kulawarga, wong santai underwriting amarga wong ora duwe memori 1990 nalika acara padha kedaden. Alesan ngapa tarif tunggakan wis dadi kurang amarga rata-rata silihan-kanggo-nilai ana 67 persen ing originations anyar; rasio jangkoan layanan utang lor 120. "Lan cara kita underwrite ing Fannie Mae, kita ora katon ing rent nanging koleksi kepungkur. Kita konservatif banget amarga program kita diwiwiti saka awu taun 1980-an, supaya portofolio tetep mlaku, "ujare.

Menilai pasar saiki, Bacon mikir lowongan pasar multifamily ngisor 7 persen. "Kita seneng banget babagan pasar, mikir yen populasi AS isih nambah angka kelairan lan imigrasi. Fannie Mae ndeleng profil demografi sing ganti dadi status sewa luwih akeh sajrone rong taun sabanjure. Kita uga bakal ndeleng akeh wong tuwa sing adol omah lan nampa kanggo pindhah ing omah sing mandhiri sing kurang ngrawat lan kurang nyandhang nalika wis tuwa, ”ujare.

Sing paling disenengi dening Fannie Mae yaiku wutah proyek sing "dipertanyakan" ing wektu kaya iki, luwih akeh "tumindak Gusti Allah" kayata angin topan, resesi, lan tingkat transaksi (pemisahan gedhe antarane para panuku lan adol amarga tingkat kapitalisasi sing wis ditindakake. arang banget kurang antarane 6-7 persen sing ora lestari). "We are wiwit ndeleng mbalikke menyang tegese, sing tutup tarif edging luwih murah tinimbang tarif utang, nggawe prabédan ageng antarane panuku lan bakul kang perspektif Nilai kadhangkala sik njongko 15 persen prabédan ing rega amarga longkangan. Ana akeh modal ekuitas ing kana, kanggo kabeh negara berkembang BRIC (Brazil, Rusia, India, China), sing investor luwih seneng golek ekuitas jaban rangkah luwih apik tinimbang sing bisa ditawakake AS. Mulane investor mikir kaping pindho, "ujare.

Pancen surreal yen ndeleng kenakalan ing omah wong akeh. "Nanging yen sampeyan ndeleng kantor lan apartemen, ora apik banget. Intine, omah-omah multi-kulawarga wis tampil apik nanging kita ngarep-arep bisa ndeleng pasar sing luwih cilik supaya masarakat bisa ndeleng rata-rata rega cap. Kanthi krisis kredit, kita bakal bisa ndeleng tarif ing njaba New York nganti 6 nganti 6.5 persen ing pungkasan taun, "ujare Bacon.

Ana alesan nyata kanggo kuwatir babagan kahanan pasar kredit Amerika. "Nanging aku yakin, yen sampeyan mbedah pasar, kabeh pernyataan / generalisasi ora bener. Kita duwe pasar kulawarga tunggal sing ora apik, nanging sawetara segmen ora apik ing sawetara wilayah ing negara kasebut. Dasar-dasar jangka panjang babagan pertumbuhan populasi wis ana. Ana akeh positip ing kana, kalebu pamrentah sing mutusake kanggo nindakake masalah kita kanthi cara sing kuat lan jelas. Mula, aku yakin bakal ana likuiditas sing kuat kanggo hipotek omah liwat Fannie Mae, "ujare.

Ing pungkasan, Vannie Mae VP ujar, "Muga-muga iki bisa nyebabake sikap sing kita tingali sawise 9/11, amarga ing pungkasan dina, pasar pindhah saka emosi wong. Yen wong surem lan negatif, pasar ora bakal luwih apik. Muga-muga, wong bisa nggawe optimisme maneh ing karakteristik sejati saka pasar Amerika lan nuwuhake masarakat supaya bisa mlebu lan miwiti nindakake transaksi. ”